Bail à domaine congéable : ça veut dire quoi ?
Le contrat de location choisi par Passeurs de terres pour louer ses fermes est une formule spéciale de bail rural issue des usages fonciers du Finistère : le bail à domaine congéable. Il s’agit d’un bail apportant les garanties habituelles au fermier (locataire), d’une durée longue et d’un loyer encadré par arrêté préfectoral. Il amène en plus une originalité sur la gestion des bâtiments.
Pourquoi avoir fait le choix de ce bail ?
Le bail rural utilisé habituellement limite l’indemnisation du fermier à un amortissement sur 15 ans des investissements pour améliorations des bâtiments loués. Ainsi, après 15 ans, le propriétaire ne doit aucune indemnité à son fermier, même si ce dernier a lourdement investi dans un bâtiment ou en a construit un nouveau. Ce système a des répercussions souvent négatives: les fermiers ne sont pas encouragés à entretenir les bâtiments, sauf si les propriétaires leur vendent tout en conservant les terres, ce qui brise l’unité et donc la transmissibilité de la ferme. Le Bail à Domaine Congéable apporte donc des solutions pour remédier à cela.
L’intérêt du bail à domaine congéable
En combinant location et propriété temporaire, le bail à domaine congéable apporte donc une nouvelle solution pour la gestion du bâti agricole. Il présente l’avantage de limiter la complexité de gestion du bâti par le propriétaire collectif que nous sommes, tout en favorisant l’autonomie du paysan. La seule limite est que le prix des bâtiments s’impose alors au porteur de projet qui s’installe, surtout en Pays de la Loire où les terres sont souvent peu chères, mais les bâtiments parfois coûteux. C’est pourquoi la coopérative Passeurs de terres reste vigilante au prix des bâtiments et des maisons qu’elle acquiert afin de permettre leur transmissibilité de génération en génération.
Le fonctionnement du bail
Lors de la mise à bail, les bâtiments sont vendus au fermier. A la fin du bail, ces bâtiments sont obligatoirement rachetés par le repreneur ou le propriétaire. Ceci permet au fermier d’être en responsabilité sur ses bâtiments et de valoriser les éventuelles améliorations qu’il y réalise, mais garantit aussi au propriétaire que l’unité entre les terres et les bâtiments perdurera au fil du temps.
